Grunddienstbarkeit und Baulast für eine Zufahrt

Zugänge und Zufahrten sind Voraussetzungen für die Genehmigungsfähigkeit einer Bebauung, § 4 Abs. 1 Nr. 1 BauO NRW. Es besteht eine Amtspflicht der Behörde, eine Baugenehmigung nur zu erteilen, wenn die Zufahrt öffentlich-rechtlich gesichert ist (so der Wortlaut des § 4 Abs. 1 Nr. 1 BauO NRW).

Ein allein als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragenes (zivilrechtliches) Überfahrtsrecht gibt dem Berechtigten aber noch nicht das Recht, vom benachbarten Grundstückseigentümer die Eintragung der öffentlich-rechtlichen Baulast zu erzwingen (vgl. u. a. BGH, Urteil vom 6. Juli 2000, III ZR 340/98). Deshalb sollte stets darauf geachtet werden, dass die Zufahrt durch Baulast abgesichert wird (zur Baulast vgl. § 83 BauO NRW). Ausnahmen dazu sind nur denkbar, wenn die Grunddienstbarkeit eingetragen wurde, bevor das Institut der Baulast gesetzlich geschaffen wurde.

Der Grund für den „Minderwert“ der Grunddienstbarkeit liegt darin, dass „der Natur der zivilrechtlichen Grunddienstbarkeit entsprechend keine Partei von der jeweils anderen Partei ein aktives Tun verlangen kann, das eine Bebauung ermöglicht“.